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房地产企业的“至暗时刻”——“八个碟子七个棍”的资本游戏还能玩下去吗?

逆行斋主 · 2021-10-08 · 来源:夜读社公众号
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如今的房地产行业,卖不出地、买不起地、不敢买地,银行信托收不回钱,房企现金危急。泰禾、蓝光、华夏幸福、富力、恒大...过去一个个如雷贯耳的大房企,现在一个个相继爆雷。

  一、房地产老板的“至暗时刻”

  十一长假,老百姓外出旅游的旅游,回老家探亲的探亲,最不济也要在家和朋友闲聚聊天喝酒打麻将闹腾闹腾,可老板,尤其是房地产老板,日子那可是相当的不好过。

  恒大就别提了,虽然这些日子以来许家印一直都在忙着卖房子卖地,打算换个仨瓜俩枣回来分给债权人好堵堵嘴,但忙活了半天也没啥大效果。这不,他的铁哥们刘銮雄打算把手里的恒大股份全都买了,哪怕亏损超过104亿港元。

  这得对恒大多没信心啊。

  10月4日,曾宝宝创办的花样年控股集团被爆债务违约,和恒大一样,也打算出售位于北京市密云区的国祥府、国祥云著两个项目和旗下物管子公司彩生活换取现金流。

  10月5日,惠誉再调低花样年的长期外币发行人违约评级,由“CCC-”下调至“限制性违约(RD)”,距离“违约(D)”只差一级。

  这似乎表明,花样年资本市场融资的路被彻底堵死了。难怪,事发当夜曾宝宝发了一张照片---“至暗时刻”。

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  国庆节前一天,曾被称为“环京霸主”的华夏幸福发表公告,将通过出售资产、现金兑付、展期等方式化解两千多亿人民币负债。有金融债权机构人士认为,清偿方案超出预期。但相关细节,还要在十一连假后进一步协商。

  9月26日,“光耀集团”宣布破产,创始人郭耀名去年就远走香港,撇下212亿债务至今还不知所踪。

  9月24日,宝能房地产旗下261套房产被查封,期限三年。而早在今年8月初,就有消息传出宝能系旗下多个近期到期的理财产品与信托计划出现逾期。

  如今的房地产行业,卖不出地、买不起地、不敢买地,银行信托收不回钱,房企现金危急。泰禾、蓝光、华夏幸福、富力、恒大...过去一个个如雷贯耳的大房企,现在一个个相继爆雷。

  据统计,今年前六个月,发生违约的房企是十二家。到9月5号全国有274家房地产公司宣布破产,平均大约是一天一家。

  放眼望去,中国房地产行业一片雾蒙蒙,进入深度调整期。

  二、掐住房地产企业命门的“三条红线”

  为什么曾经风光一时的房企,说倒就倒了呢?

  “三条红线”或是最大原因。

  什么是“三条红线”?

  2020年,央行和住建在前期广泛征求意见的基础上形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,划下了三条红线:

  红线一:提出预收款后的资产负债率大于70%;

  红线二:负债率大于100%;

  红线三:现金短债比小于1.0倍。

  根据触线情况,将房企分为红、黄、橙、绿四档:

  红档:三条红线都触碰到了不得新增有息负债;

  橙档:碰到两条线负债年增速不得超过5%;

  黄档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;

  绿档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。

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  这三条红线可以说摁住了房企的一大命门——融资。那些通过高杠杆快速扩张的房企可能会面临着“旧债偿还不起,新钱又融资不到”的局面,从此不许它贷款。房地产公司大部分都靠借新债还旧债,这样一来的话,借不到足够的贷款,旧债又必须要按期偿付,那房企可能就被逼倒。

  我们都知道,现金流之于企业的意义相当于血对于人的意义,人没有血就没法存活,企业现金流持续短缺,也无法生存。

  三、为何要出台对房企的“三道红线”?

  看看那些暴雷的房企,都有一个特点,高负债、高杠杆、高发展、低成本,也就是大玩资本游戏,利用有限的资金,使用10倍、百倍的杠杆,撬动庞大的资金,这其中充满了泡沫和巨大的不确定性和风险性。用句大白话,就是经营上为了扩张,不断借新钱还旧账,拆东墙补西墙。

  举个例子,就像人们经常看到的杂技“顶碟子”,八个碟子七个棍,全靠杂耍的人不停地把碟子抛来抛去,咋一看好像八个碟子都顶上了,其实总有一个没法顶上,悬在空中。如果耍的人手法高明,也能做到抛来抛去不穿帮。可一旦有个失手,有一阵风刮过来,有一阵雨飘过来,一个碟子掉地上摔碎,其它的碟子就会跟着都掉在地上,摔得稀碎。

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  所以,从海航、华夏幸福、恒大债务违约的处理模板来看,政府应该已经下决心,该破产的破产,该清算的清算,该出局的出局,该进去的进去,态度坚决,势大力猛,对国内资本挤脓疮,去泡沫,降杆杆,“长痛不如短痛”!哪怕暂时对经济有影响,对GDP有下拉。

  “八个碟子七个棍”的资本游戏,在中国已经没有多少舞台可以耍了。

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